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开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围/曹海英

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 12:29:21  浏览:9860   来源:法律资料网
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        开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围
          ——江苏无锡中院判决陈荣根诉江阴兰星公司房屋买卖合同纠纷案



裁判要旨

开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的具备主要条款的房屋认购书的性质仍为预约合同。开发商违反预约合同将房屋售予他人应向购房人赔偿机会损失,机会损失的范围应与开发商因违约行为而获得的利益相对应。

案情

2008年3月20日,陈荣根与常州兰星房地产开发有限公司江阴分公司(简称兰星江阴分公司)签订《龙城福第认购书》一份,约定由陈荣根认购兰星江阴分公司开发的龙城福第房产,并约定认购位置为A块商业11—15号;房屋交付后,产权登记面积与认购书约定发生差异的,双方同意按产权登记面积计算;认购单价为6000元/平方米;签订认购书时交纳诚意金60万元;龙城福第达到销售条件后兰星江阴分公司将以书面形式通知陈荣根签订商品房买卖合同;陈荣根必须在收到通知后十日内与兰星江阴分公司签订商品房买卖合同,逾期视为放弃优先购买权,并不再享受以上单价购房优惠,交纳的诚意金不计息退还;双方签订商品房买卖合同后,诚意金抵作房款;本认购书有效期自签订之日起生效,到陈荣根收到签订商品房买卖合同通知之日起十日内自动作废。认购书“甲方”位置上盖有兰星江阴分公司的售房合同专用章及法定代表人钱树忠的印章。认购书最后记载有陈荣根的身份证号码和联系电话,在乙方确定的书面通知地址栏未填写内容。陈荣根于合同签订当日向兰星江阴分公司支付诚意金60万元。江阴兰星公司取得预(销)售许可证后于2010年5月将龙城福第A商业一层全部销售,讼争房屋的售价为4394340.63元。在审理过程中,原告申请对讼争房屋进行市场价格鉴定(评估),估价结果为:估价对象的建筑面积为632.025平方米,市场价值为4987929元。若被告不违约,原告应支付的售价为3792150元。

另查明,兰星江阴分公司现登记为江阴兰星房地产开发有限公司(简称江阴兰星公司),江阴兰星公司确认兰星江阴分公司的责任由其承担,陈荣根无异议。

裁判

江苏省江阴市人民法院经审理认为,陈荣根与兰星江阴分公司签订的《龙城福第认购书》以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的,系独立、有效的预约合同,双方应在认购书所约定的条件成就后按约定履行。兰星江阴分公司在取得销售许可后未按约书面通知陈荣根并与之订立本约,违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则,应当承担相应的违约责任。综合考量江阴近年来房地产市场发展的态势及双方当事人履约情况,确定具体赔偿数额应以江阴兰星公司因违约实际获得的差价利益602189.63元为宜。据此,法院判决:被告江阴兰星公司应返还原告陈荣根诚意金60万元,并赔偿陈荣根损失602189.63元,合计1202189.63元;驳回陈荣根其他诉讼请求。

一审判决后,被告不服并提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院判决:驳回上诉,维持原判。

评析

本案争议的焦点在于:认购书是买卖合同还是预约合同,违反预约合同的赔偿范围如何确定。

1.本案中认购书的性质

一种观点认为,认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间及双方的权利义务作了明确约定,具备了购房合同的主要条款,是附生效条件的购房合同。当兰星江阴分公司取得商品房预售许可证时,购房合同就已经生效。

另一种观点认为,认购书缺乏付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等主要内容,双方需通过进一步谈判确定后才能订立合同,认购书只是缔约行为。

法院经审理认为,原、被告签订的房屋认购书是对未来签署正式购房合同的预先安排,并以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的,系独立、有效的预约合同。虽然认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间作了约定,但还是缺少合同成立的其他要素如付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等,且合同明确约定了在取得房屋预售许可证后签订商品房买卖合同,意即该认购书确认无误的约定事由系兰星江阴分公司在取得房屋预售许可证后应书面通知陈荣根与之订立商品房买卖合同,而双方当事人最终是否会订立买卖合同、买卖合同的主要条款是否与认购书一致,根据认购书不能得出肯定无疑的结论,所以,认购书不能认定为买卖合同,而是买卖合同的预约合同。

2.预约合同违约责任赔偿范围的确定

违反预约合同应承担损失的范围,应以机会损失为基础,不超过履行利益为限,综合考虑案情,予以确定。预约合同对本约的标的物、对价等已经作出明确约定,当事人对本约的期待利益已经固化,违约方一旦违约,守约方的期待利益也随之丧失,守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会,导致机会损失转化为现实损失,该机会损失归属于信赖利益的损失。但是,预约合同的标的是签订本约合同这一行为,而不是交易的实际发生,依赖签订本约后再与他人订立同类合同可获得的利益,即履行利益,只能理解为商业利益,在本约未达成的情况下,不能视为法律上的利益,也就不能作为违反预约合同应承担损失的范围,但信赖利益的损失不能超过履行利益损失,故违反预约合同应承担损失的范围不能超过可得利益的范围。

本案中,被告因违约得到的直接经济利益可对应地视为原告的机会利益损失。一个行为给合同一方带来利益,同时给另一方造成损失,该利益和损失之间具有某种程度的对应关系。任何人不得从违法行为中获利,兰星江阴分公司的违约行为给自己带来了602189.63元(4394340.63元-3792150元)的直接经济利益,也就是原告的机会利益的损失。陈荣根的可得利益应为评估的市场价4987929元与其本可以购买的成本价3792150元的差价即1195779元。本案中的机会利益没有超出可得利益的范畴。综合考量双方当事人的履约情况及近年来本地房地产交易中频现因房价上涨而开发商违约的事例,故以兰星江阴分公司在交易中违背诚实信用原则而获得的实际经济利益作为对陈荣根的损失赔偿,既是对违背诚信原则行为的惩戒,也是合理地弥补了原告的损失。

本案案号:(2011)澄西民初字第0105号,(2012)锡民终字第0024号

案例编写人:江苏省江阴市人民法院 曹海英 陈教智
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建设部、劳动部、公安部关于整顿液化石油气贮灌厂(站)的通知

建设部 劳动部 公安部


建设部、劳动部、公安部关于整顿液化石油气贮灌厂(站)的通知
建设部 劳动部 公安部



废止理由: 适应当时情况, 自行失效


液化石油气是一种易然、易爆物质,安全要求高,管理使用不慎,极易发生爆炸火灾事故。一九八八年,天津市煤气公司第二灌装站因站外人员操作灌装,违反制度,造成火灾爆炸事故,烧毁厂房及从丹麦引进的液化石油气机械化灌装线,损失一百多万元。蚌埠市液化石油气贮配站,
由于施工人员对新安装的贮罐没有装设气相盲板,进行电焊补漏,导致盛装液化石油气的两个贮罐爆炸,死亡二人,损失三十多万元。还有一些单位的自管液化石油气灌装站,缺乏专业人员,管理混乱,严重违反操作规定,超装液化石油气严重,以致多次发生用户钢瓶自爆,损失惨重。河
北定州市农机局所属液化气灌装站,因一个超装瓶爆炸起火,引起一百七十四个钢瓶连续爆炸,三百二十四个瓶被烧毁;武汉市汉口电力设备厂一职工家中的备用瓶因超装爆炸,死亡三人,重伤一人;湖北一起超装钢瓶瓶壁撕裂着火,死亡四人,烧伤十一人。为了从上述事故中吸取教训,
进一步加强液化石油气的安全使用和管理,根据国家和有关部门的规定,结合当前城市中液化石油气贮灌厂(站)建设混乱,缺乏统一规划,供气渠道不正常,管理制度不健全或执行不力,有的站没有配备必要的技术人员,缺少安全管理手段等实际情况,特决定在一九八九年内对所有的液
化石油气贮灌(站)进行一次整顿。具体要求如下:
一、在各省、自治区、直辖市人民政府领导下,组织城建、劳动、公安等部门参加的工作组,对所有液化石油气贮灌厂(站)普遍进行一次彻底的检查和整顿。对符合《建筑设计防火规范》、《城市煤气设计规范》、《锅炉压力容器安全监察暂行条例》、《液化石油气安全管理暂行规
定》等有关规定的,列入定点厂(站)。对不符合规定的,应限期整改,整改后仍不具备基本安全要求的,不准从事液化石油气的贮、灌工作,这些单位购得的液化石油气可实行由定点单位代存、代灌业务。各定点单位应根据自己的贮存能力,搞好此项代办业务。液化石油气代存代灌的损
耗率和管理费用由各地主管部门确定,并制订具体规定。
二、各定点厂(站)要加强液化石油气的安全工作,对贮罐、钢瓶要按规定检修;对灌装秤、压缩机、泵等设施要定期检查;对操作人员要加强安全技术教育,认真贯彻执行操作规程和安全责任制,厂(站)至少要有一名熟悉液化石油气专业的中级职称技术人员负责安全工作;要杜绝
一切事故隐患,确保运行和用户安全,严格限制外单位车辆及人员进入灌区,严禁外单位人员上岗操作;要抓好充装钢瓶的两次检斤制度,并严格出厂签字手续,杜绝超装瓶出厂(站),在一九九○年底前,各厂(站)应加装限制钢瓶超装的装置,否则应停止灌装;要制定措施,实现贮罐
区为无泄漏区。在进行整顿检查时,要对贯彻规章制度情况进行抽查,并对有关操作人员进行考核。
三、要坚决杜绝由槽车直接进行液化石油气钢瓶灌装。各地应严格控制液化石油气贮灌站建设及购买液化石油气槽车。要严格控制液化石油气钢瓶的销售。坚决禁止个体经营者从事液化石油气和钢瓶的买卖活动。
四、各定点厂(站)及上级单位要督促和检查全体职工认真贯彻“安全第一,预防为主”的方针,采取有效措施,杜绝重大事故发生。凡因渎职、玩忽职守,违反规定(包括私自建站)造成事故的,要严肃处理,追究当事人和有关领导的责任,触犯刑律的,由司法机关追究刑事责任。

五、各省、自治区、直辖市的城建、劳动、公安等部门,应结合本地的实际情况,制定贯彻本通知的具体实施方案,抓紧落实,在年底前结束检查、整顿,并将工作总结上报建设部、劳动部和公安部。



1989年5月7日

贵阳市人民政府关于发展社会福利企业的若干规定

贵州省贵阳市人民政府


贵阳市人民政府关于发展社会福利企业的若干规定
贵阳市人民政府



为了给残疾人、社会贫困户和优抚对象创造就业条件,促进社会福利企业的发展,根据国务院和省政府的有关规定,结合我市实际,对有关问题作如下规定:
一、发展社会福利企业是以实业促事业,对发展社会经济和社会保障事业具有双重意义。各级政府和有关企事业单位都应把保护与扶持发展社会福利企业落到实处。各级民政部门应进一步提高认识,把发展社会福利生产纳入目标管理抓紧抓好。街道办事处、乡(镇)政府应因地制宜地
发展社会福利生产。在考核各级政府、民政部门和有关部门的工作时,应将发展社会福利生产作为内容之一。
二、市、区民政部门应建立健全管理机构,加强对社会福利企业的管理、指导。人员编制,市、区民政部门,由市、区编委在同级行政编制内调剂;事业单位,由市、区编委批准配备。街道办事处、乡(镇)政府应根据任务,配备专、兼职管理人员。
三、原社会福利生产单位应逐步转为自主经营、独立核算、自负盈亏的经济实体。为扶持社会福利企业的发展,这些单位转轨变型后,以1988年为基数,继续由市财政拨给民政救济事业费,随着经济的发展,应逐年有所增加。新办的社会福利生产单位,一律为企业性质的经济实体

四、计划、劳动、人事部门应支持社会福利企业的发展,每年分配急需的大、中专毕业生到社会福利企业工作,其工资可上浮一级。社会福利企业急需新增的管理干部、技术员和工人,由市、区民政部门分别向同级计划、劳动、人事部门申请用工和录干指标。科委、劳动、人事部门对
社会福利企业引进技术人才,人员招聘、劳动用工和工资待遇等,应给予支持和指导。
鼓励科技人员领办社会福利企业,其优惠待遇,与领办乡镇企业相同。
五、社会福利企业实行厂(场)长、经理负责制。厂(场)长、经理是企业法人代表,对企业负全部责任,享有经营自主权、人事管理权、工资奖励分配权。厂(场)长、经理任期内实行任期目标责任制和任期终结审计制,每届任三至五年,工作出色,可以连任。凡全面完成任期内年
度目标的,经营者个人收入可高于职工平均收入的二至三倍,成绩突出的还可再高一些;完不成责任目标的,应扣减经营者个人的收入。
六、社会福利企业应全面推行多种形式的承包、租赁经营责任制。按照“包死基数、确保上交、超收多留、欠收自补”的原则,合理确定各种承包基数和分配比例。不论采取哪种承包形式,都应保持社会福利企业的性质,维护残疾职工的合法权益。承包合同既要有经济指标,又要有社
会效益指标。签订承包合同时,应明确经营者的责、权、利、以及经营者对增强企业活力和后劲的责任,防止短期行为。
七、市、区、街道(乡、镇)应充分发挥自身优势,因地制宜地兴办各种形式的社会福利企业,实行多业并举,多种经营。鼓励大专院校、科研单位、全民所有制企业(含军工企业),以及集体、个体与民政部门联合兴办社会福利企业,并享受其优惠待遇。
八、落实国家对社会福利企业的扶持保护政策。 (一)凡安排有一定比例残疾人,经市、区民政部门审批,由工商行政管理部门登记注册,发给《营业执照》和拥有《贵州省社会福利企业证书》的单位,可按规定向当地税务部门申请办理减免税手续。
1.残疾人员个人从事劳务、修理、服务性业务取得的收入免交营业税;从事商业经营而营业额较少,纳税后有困难的,可享受定期减免税照顾。
2.安置残疾人的企业,残疾人员占职工总数10%至35%以下的,减半交纳所得税;35%以上至50%的,免交所得税,如生产销售产品产生亏损或微利,经税务部门批准,可免交产品税或增值税;50%以上的,除酒类产品外,免交产品税或增值税、所得税。用自筹资金安排
生产性建设投资免交建筑税。
3.民政部门所属工厂生产残疾人专用的轮椅、假肢、矫型鞋和社会救济性产品等免交产品税或增值税、所得税;民政部门安置收容人员的农场,生产销售的农副土特产品,免交产品税或增值税、所得税。
4.社会福利企业使用的场地、厂房(含新建、扩建、改建项目),免交房地产税。 (二)社会福利企业免购重点建设债券。 (三)凡用贷款新建改造的社会福利企业,可在还清贷款后,再将免税部门的20%上交主管民政部门。 (四)房管部门和有关单位,应积极为社会福利
企业提供生产场地用房,对社会福利生产用房租金尽量给予优惠。 (五)社会福利企业可按销售总额提取销售基金(商业0.5%,工业1%),并摊入成本。 (六)为加快社会福利企业设备的更新改造,固定资产折旧按10%以内综合折旧率提取,大修理基金折旧额的50%提取。


九、社会福利企业资金来源 (一)建立发展基金,其来源:社会福利企业盈利中的50%;国家对社会福利企业优惠免税中上交市、区民政部门的20%;社会集资、入股、合资、引进外资、募捐等;各级财政不抵作下年度包干经费的当年结余的救灾、救济款。 (二)安排流动资
金,其来源:有偿借贷社会福利企业发展基金;上年度民政事业结余和民政部门预算外资金、间歇闲置资金;经批准转作社会福利企业生产周转金的部分救灾款;财政部门预拨包干经费、组织预算外资金低息贷款,以及金融部门的优惠贷款。 (三)社会福利企业新建、扩建、改建、技术
改造和科研项目所需资金,计委、经委、科委在同等条件下,应优先安排。
十、社会福利企业的收益分配
社会福利企业的盈利除50%作发展基金外,其余20%为福利基金,25%为奖励基金,5%为后备基金。
十一、计委、经委应把社会福利企业的生产经营纳入统一计划管理,在行业发展规划、能源安排、原材料供应、技术引进、技术改造、安全生产、环境保护、信息传递方面给予支持和帮助。对社会福利企业所需物资,物资部门应积极支持,尽量从计划内解决。
十二、各行业主管部门和企业,应大力支持社会福利企业的发展,在发展横向联合、调整产业结构、产品结构时,应有计划地将部门产品,特别是配套产品和零部件,扩散给社会福利企业生产,也可采取联营、合营、来料加工等形式,扶持社会福利企业扩大再生产。



1988年7月16日