福建省人民代表大会常务委员会关于修改《福建省基本农田保护条例》的决定
福建省人大常委会
福建省人民代表大会常务委员会关于修改《福建省基本农田保护条例》的决定
福建省人民代表大会常务委员会关于颁布施行《福建省人民代表大会常务委员会关于修改〈福建省基本农田保护条例〉的决定》的公告
《福建省人民代表大会常务委员会关于修改〈福建省基本农田保护条例〉的决定》已由福建省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2001年11月14日通过，现予公布，自公布之日起施行。
福建省人民代表大会常务委员会
2001年11月16日
福建省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议审议了省人民政府提交的《福建省基本农田保护条例修正案（草案）》，决定对《福建省基本农田保护条例》作如下修改：
一、增加一条，作为第四条：
“第四条划定基本农田应当根据土地利用总体规划，并与城市总体规划、村庄和集镇规划相衔接。”
二、删去第七条，增加一条作为第八条：
“第八条全省基本农田保护区面积应当不低于耕地总面积的百分之八十五。具体保护面积指标由省人民政府根据全国土地利用总体规划确定的耕地保有总量逐级分解下达至乡（镇）。”
三、第八条修改为第九条：“下列耕地应当划入基本农田保护区：
（一）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、油、糖和其他需要保护的农产品生产基地内的耕地；
（二）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；
（三）蔬菜生产基地；（四）农业科研、教学试验田和良种繁育基地。
根据土地利用总体规划以及城市总体规划、村庄和集镇规划，铁路、公路等交通沿线两侧，城市和村庄、集镇建设用地区周边连片的耕地，应当优先划入基本农田保护区。”
四、在第八条之后增加一条作为第十条：“划入基本农田保护区的耕地面积未达到上级人民政府下达保护面积指标的，可根据实际情况将下列农用地划入补足：
（一）原来是耕地，农业结构调整改种经济作物，在土地利用总体规划期内可以还耕的园地；
（二）原来是耕地，农业结构调整改为养殖池，耕作层未被破坏，在土地利用总体规划期内可以还耕的土质养殖池；
（三）集中连片两公顷以上、水利设施条件及土地肥力较好的新开发耕地。
不具备耕作条件的土地不得划入基本农田保护区。”五、第九条修改为第十一条：“基本农田保护区的划定程序为：
（一）县级人民政府土地行政主管部门和农业行政主管部门根据上级下达的基本农田面积指标，会同其他有关部门编制本行政区域内的基本农田保护区规划方案，经县级人民政府审定，报设区的市人民政府批准后组织实施；
（二）乡（镇）人民政府根据县级人民政府下达的基本农田保护面积指标，按行政村划定保护面积，并绘制基本农田平面图和乡（镇）基本农田保护区分布图；
（三）乡（镇）基本农田保护区划定后，由县级人民政府土地行政主管部门会同农业等行政主管部门审核、汇总，绘制县级基本农田保护区分布图；
（四）县级人民政府应当将下列资料逐级上报省人民政府土地行政主管部门和农业行政主管部门验收、确认：
1．县、乡两级基本农田保护区面积汇总表；2．乡（镇）基本农田保护区基本情况登记表；3．乡（镇）基本农田保护区分布图和县级基本农田保护区分布图。”
六、删去第十条至第十三条，增加三条作为第十二条、第十三条、第十四条：
“第十二条省人民政府土地行政主管部门和农业行政主管部门应当自收到资料之日起三十日内，完成基本农田保护区验收、确认。经验收、确认后的县、乡两级基本农田保护区，县级人民政府应当进行公告，设置保护牌和保护界桩。公告应当载明下列内容：
（一）基本农田保护区分布图；（二）保护区地块名称、编号、四至范围与面积；（三）保护责任人；（四）其他应当载明的内容。”
“第十三条基本农田保护区划定后，依法实行长期保护。保护区地块的四至范围、面积与用途不得随意改变。
因经济和社会发展，确需对基本农田保护区进行局部调整的，由设区的市、县（市）人民政府持下列文件报省人民政府批准：
（一）调整基本农田保护区申请报告；（二）调整及补划地块的红线图；（三）土地利用总体规划的修改方案；（四）调整前后的基本农田保护区面积登记表和汇总表；（五）其他有关资料。”
“第十四条县级人民政府土地行政主管部门应当建立基本农田保护档案，并向设区的市和省人民政府土地行政主管部门备案。基本农田保护区的档案资料应当长期保存，并允许公开查询。”
七、第十五条修改为第十六条：“基本农田保护区划定后，县级以上地方人民政府农业行政主管部门必须有计划地组织进行农田基本建设，推广农业科技；应当逐步建立基本农田地力与施肥效益长期定位监测网点，定期公布基本农田地力变化情况，为农业生产经营组织和农业生产者提供农业科技指导和服务。”
八、删去第十六条至第十九条，增加两条作为第十七条、第十八条：
“第十七条提倡和鼓励土地整理，改造中低产田，对田、水、路、林、村进行综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量，实现农业增产增效和基本农田的长久保护。
土地整理规划由土地行政主管部门和农业行政主管部门负责编制，并报同级人民政府批准后实施。”
“第十八条严格控制各类非农业建设占用基本农田。国家能源、交通、水利、军事设施等重点项目选址确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田，涉及农用地转用或者征用土地的，建设单位应当向县（市）或者设区的市人民政府土地行政主管部门提出申请，由县（市）或者设区的市人民政府持下列文件依照法定程序报国务院批准：
（一）使用基本农田申请报告；（二）拟使用的基本农田红线图；（三）设区的市、县（市）人民政府土地行政主管部门实地踏勘意见；（四）设区的市、县（市）人民政府出具的基本农田补划方案；（五）法律、法规规定的其他文件资料。”九、第二十条修改为第十九条：
“第十九条经国务院批准占用基本农田的，建设项目所在的设区的市、县（市、区）、乡（镇）人民政府应当根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划，补充划入数量与质量相当的基本农田。补充划入的基本农田应当报省人民政府土地行政主管部门和农业行政主管部门验收确认。
建设项目所在地没有条件补充划入数量与质量相当的基本农田的，可以实行异地有偿补划，补偿资金用于土地整理，不得挪作他用。具体办法由省人民政府制定。”
十、删去第二十一条、第二十二条，增加两条作为第二十条、第二十一条：
“第二十条占用基本农田进行非农业建设的单位，应当按照占多少、垦多少的原则，负责开垦与所占基本农田的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，除按有关规定缴纳土地税费外，还应当按照省人民政府规定的标准，向省人民政府土地行政主管部门缴纳耕地开垦费。”“第二十一条耕地开垦费不得减免。
耕地开垦费应当缴存财政专户，专项用于开发新耕地和土地整理，不得侵占或者挪作他用。
省人民政府土地行政主管部门应当按照省人民政府的规定，将耕地开垦费及时足额拨给负责开垦耕地的单位或者个人。”
十一、第二十三条修改为第二十二条，并将第二款修改为：“基本农田环境保护设施，应当与建设项目主体工程同时设计、同步施工、同期投入使用。在依法对基本农田环境保护设施进行验收时，土地、环境保护、农业等行政主管部门应当参加。”
十二、第二十四条修改为第二十三条：“承包经营基本农田的单位或者个人连续两年弃耕抛荒的，发包单位应当终止承包合同，收回发包的基本农田。”
十三、删去第二十六条，增加两条作为第二十五条、第二十七条：
“第二十五条擅自减少基本农田保护面积，调整基本农田保护范围，更改基本农田保护区的图形、数据的，其行为无效。对单位主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。”
“第二十七条违反本条例规定，改变基本农田地形地貌，破坏种植条件，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，由县级以上地方人民政府土地行政主管部门区别下列不同情形给予处罚：
（一）被破坏的基本农田可以恢复原种植条件的，责令限期恢复，并处以占用基本农田的耕地开垦费的一倍罚款；
（二）被破坏的基本农田无法恢复原种植条件的，处以占用基本农田的耕地开垦费的二倍罚款。”
十四、删去第二十七条。第二十八条修改为第二十六条：“弄虚作假批准或者骗取批准，将基本农田作为非基本农田的，其批准文件无效。由此给用地单位、被用地单位或者个人造成损失的，责任单位应当负责赔偿。对弄虚作假批准或者骗取批准占用基本农田的单位主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。”
十五、增加一条作为第二十八条：
“第二十八条侵占或者挪用基本农田的耕地开垦费的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
十六、删去第三十条、第三十一条。
十七、条例有关条款中的“土地管理部门”均改为“土地行政主管部门”。
此外，对条例部分条文的文字作相应的修改并对个别条序作了调整。本决定自公布之日起施行。《福建省基本农田保护条例》根据本决定作相应修正，重新公布。
房屋转租行为在我国的司法实践
刘亚利
房屋转租是指承租人在原有租赁关系的基础上将租赁物出租给他人使用、收益的行为。对于房屋转租的立法例，世界各国采用不同的法律规定加以限制。本文就这一问题进行粗浅的探讨。
一、各国对房屋转租的立法比较
少数国家是采取放任主义的立法模式，如法国民法认为转租是承租人的权利，如果没有禁止性约定、在不损害出租人利益的情况下，承租人可以转租。多数国家采取限制主义立法模式如日本、德国等国民法规定，非经出租人同意，承租人不得转租。还有一些国家如意大利民法采取区别主义立法模式，即区别不同情况，采用放任主义或者限制主义。意大利民法典第1594条规定：“除有相反的约款，承租人有将出租物让渡他人的转租权，但未经出租人的同意不得转卖契约；涉及动产物时，转租应当有出租人授权或者与习惯相符。”第1642条规定，产生孳息的物品租赁未经出租人同意，承租人不得将租赁物转租。
我国对于转租采用限制主义立法模式。即规定，承租人进行转租必须事先征得出租人的同意。《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
二、房屋转租的法律分类
房屋转租可分为合法转租和非法转租。合法转租是指承租人征得出租人的同意，将房屋转租给第三人。非法转租是指承租人未征得出租人的同意，擅自将房屋转租给第三人。
（一）采用限制主义立法模式的国家，未经出租人同意的转租即为非法转租，会产生一定的法律后果。
一是转租合同是否有效的问题。对于承租人与次承租人之间的转租合同的效力问题，目前观点不太一致。第一观点认为，只要出租人没有在租赁合同中禁止承租人转租，承租人则可以不经承租人的同意而转租，因承租人并未违反约定，该擅自转租行为应属有效。第二种观点认为，如果出租人并未在租赁合同中约定承租人可以转租，则说明出租人没有授权承租人转租，构成无权处分，该转租合同无效。第三观点认为，属于广义上的无权处分行为，转租合同效力待定。笔者认为第三种观点符合现行的合同自由原则和相对性原理。转租合同的成立从形式到内容与普通合同并没有区别，可以类推适用我国《合同法》第五十一条规定，认定转租合同的效力。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”承租人非法转租，只有在出租人追认时，方有效；如果不追认，则不发生法律效力。因此转租合同是效力待定合同。
二是出租人的解除权。根据《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。此条规定是法律赋予出租人的一项权利，出租人可以选择行使此项权利即解除租赁合同，也可以放弃此项权利即不解除租赁合同。如果出租人不解除租赁合同，实际上是对已经存在的转租关系进行了追认，从而使得转租合同从效力待定的状态变成了有效的状态，出租人与承租人之间的关系和普通租赁合同关系相同。如果出租人解除合同，有以下几种情况值得研究。
《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据合同相对性原理，出租人只能解除租赁合同。如果出租人选择了解除租赁合同关系，虽然承租人与次承租人的租赁合同是成立的，但是因为租赁合同解除后，租赁的标的物被出租人收回，造成转租合同实际不能履行，此时的转租合同关系只能终止。由此次承租人可以向承租人主张合同不能履行的相关赔偿。
对于承租人仅以一部分房屋转租，出租人是否有权解除合同？《合同法》第二百二十四条的规定是出于保护原出租人利益的考虑，但实际上正常的转租并不损害原出租人的利益，出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租关系所带来的租金收益，转租行为的发生并不影响出租人实现收益的愿望，也不会对出租人对房屋的所有权产生任何不利的影响。如果承租人的行为对出租人的利益的取得并无不利，那么出租人只能对转租部分享有解除权，这符合物尽其用原则，也真正实现了利用合同促进经济效益的功能。当然如果该转租行为对出租人是不利的，出租人可以解除全部租赁合同，这是基于保护出租人的物权的角度来考虑。
如果转租合同履行结束后，出租人才发现转租，出租人是否有权解除租赁合同？笔者认为，转租合同结束后，出租人无权解除合同。首先，从利益角度看，出租人已经实现了其基于租赁合同所能获得的期待利益，转租并没有损害出租人的利益，如果出租人事后解除合同，无疑只是出于对承租人的不诚信行为来进行报复罢了，对出租人和承租人没有任何益处，出租人有权利滥用之嫌；其次，从出租人同意的方式讲，同意分为明示和默示两种方式，在双方合同已经履行完毕，转租事实已经结束的情况下，法院应该推定出租人为默示同意。
2．承租人非法转租是否构成侵权以及转租收益性质的认定
一是是否构成侵权，有的学者认为承租人的转租构成对出租人所有权的侵权。有的则反对此说,认为出租是物之所有权人通过合同将租赁物的占有、使用、收益权能移转给承租人，而其自己仅保留处分权能并收取租金作为其他权能转移的代价。当承租人自行转租时，尽管出租人与承租人之间的诚信程度受到动摇，租赁物的占有层次增加，受损可能性加大，但承租人应就租赁物的损害向出租人负赔偿责任,因而出租人的所有权难说受到了侵害。但反对者并没有提出出租人以何种诉讼请求来维护自己的权益。笔者认为，根据我国《合同法》转租须经出租人同意的规定，能否转租属于出租人对租赁物享有的处分权能的表现，如果未经出租人同意而转租，应该构成对所有权的侵害，可以以侵权之诉起诉承租人。
二是非法转租所得租金性质。有的学说认为是不当得利。有些学者则认为，承租人违法转租，不属无权处分行为，且出租人与承租人有租赁关系存在，承租人支付对价而为使用收益，出租人对租赁物已无使用收益之权能，故承租人违法转租并未使出租人受到损害，从而违法转租原则上应在租赁契约上求得解决，出租人可终止契约或请求债务不履行之损害赔偿，无需借助于不当得利请求权。王利明先生则认为，承租人无权通过转租而获取利益，因而对于承租人所获得的扣除租金部分的剩下的收益部分，可作为不当得利而向出租人返还。笔者认为，出租人因出租房屋而得到租金收益，其对待对价是使承租人取得租赁房屋的使用收益权。虽然承租人进行了转租，但是出租人在法律上并没有因为转租行为而直接受到损害，出租人仍然可以从承租人处获得租金。因此，转租人因转租取得收益，对出租人而言，并不构成不当得利。当然，出租人对因转租而造成房屋毁损或其他损失的，可以依租赁合同或者侵权之债主张损害赔偿责任。
北安市人民法院 刘亚利
