水运工程质量监督暂行规定(已废止)
交通部
水运工程质量监督暂行规定
1993年10月22日，交通部
第一章 总 则
第一条 为加强政府对水运工程质量的监督管理、提高水运工程质量和投资效益，制定本暂行规定。
第二条 水运工程实行“政府监督，工程监理，企业自检”的质量保证体系。
第三条 水运工程质量监督部门是代表政府对水运工程进行监督管理的专职机构，依据国家有关法规和部颁的现行技术规范、规程和质量检验评定标准，对水运工程质量和建设行为进行强制性的监督管理。在工程实施阶段，凡与工程质量有关的建设行为都必须接受质量监督部门的监督。
第四条 凡新建、改建、扩建的水运工程基本建设项目及其配套、辅助（含住宅与文化卫生设施）和附属工程均由水运工程质量监督部门负责监督。外资、合资的水运工程建设项目及港口技改、大修工程参照本规定执行。
第二章 机构与人员
第五条 交通部主管全国水运工程质量监督工作，按照统一规划，分级管理的原则，交通部设基本建设工程质量监督总站（以下简称监督总站）；各省、自治区、直辖市交通主管部门设交通（或水运）工程质量监督站（以下简称质监站）；部属航务、航运管理局设水运工程质量监督站（以下简称质监站）；部属、双重领导港务局设港口工程质量监督站（以下简称质监站）；各地、州、市交通主管部门根据当地实际情况可设立地、州、市交通（或水运、港口）工程质量监督分站（以下简称质监分站）。
第六条 部属、双重领导的港务局设立的港口质监站，挂靠港务局，业务上受部监督总站领导；其它各级质监站隶属同级政府交通主管部门，业务上受上一级质监站指导。
第七条 各级质监站应按监督工程范围，监督工作深度配备监督人员（以下简称质监人员）。质监人员数量由同级交通主管部门（或部属、双重领导港务局）根据专业结构合理、配套的原则，征求上一级质监站的意见后确定。质监站中直接从事工程质量监督工作的工程技术人员不少于该站人员总数的70％，且专职质监人员不得少于3人，兼职质监人员不得多于专职质监人员的40％，其岗位资格分为监督工程师和监督员。
第八条 各级质监站和质监人员必须经上一级质监部门考核认证，取得合格证书后，方可从事工程质量监督工作。各级质监站应机构健全，职责明确，独立、公开地开展质监工作。
第三章 职责与程序
第九条 各级质量监督站应对所辖区域内的水运工程质量进行全面监督，保证所监督的工程达到国家规定的质量验收标准。
第十条 监督总站的主要职责
（一）贯彻执行国家有关工程质量监督方针、政策和工程监理法规，制定交通系统建设工程质量监督、工程监理法规并监督实施。
（二）归口管理、检查、指导水运工程质量监督和监理工作；组织质监人员和监理人员培训；组织对水运工程质量监督站、监理单位和监督、监理人员的资质考核工作。
（三）统一规划建立和管理水运工程质量检验测试中心。
（四）对国家和部属重点工程建设项目的工程质量和监理工作进行检查，组织行业工程质量抽查活动，发布工程质量动态，组织交流开展工程质量监督、工程监理的经验。
（五）对某些大中型工程建设项目及利用外资项目，参加设计文件审查、开竣工报告审查、评标、竣工验收及工程质量核验等有关工作。
（六）参与部级优秀勘察、优秀设计、优质工程的评审工作；参与国家级优秀勘察、优秀设计，优质工程的审查申报及行业评审工作。
（七）组织、参与对重大工程质量事故的调查、处理，仲裁工程质量争端。
第十一条 质监站在水运（港口）工程质量监督方面的主要职责：
（一）贯彻执行国家和上级交通主管部门颁发的工程质量监督和工程监理工作方针、政策和法规，制定本地区的水运（港口）工程质量监督实施细则。
（二）规划、管理本地区水运（港口）工程质量监督、工程监理工作；负责下级质监站及其人员的考核发证工作；参加交通主管部门组织的申报监理单位和监理工程师资格报告的审查工作，根据有关规定组织小型水运工程专项监理工程师的资质考核工作。
（三）监督检查工程现场监理机构、施工单位的工程质量保证体系及其人员的工作。
（四）参与对投标单位的资质审查和对未实行监理的工程项目的《开工报告》审查，参加重大工程项目的设计文件审查和施工图设计交底工作。
（五）负责完工工程质量鉴定和质量等级核定，组织竣工验收活动中对工程质量的评定工作。
（六）组织、参与一般工程质量事故（主要指影响结构安全，改变结构型式，影响结构耐久性等方面的事故）的调查处理，仲裁工程质量争端；参与重大工程（产品）质量事故及经济损失5万元至10万元的工程质量事故的调查处理，督促事故上报及检查事故处理方案的执行情况。
（七）组织工程质量检查，定期发布工程质量动态。
（八）参与本地区行业优秀勘察、优秀设计、优质工程的评审工作，负责对申报省（部）、国家级优质工程的项目进行质量鉴定。
（九）组织本地区、本部门质量监督、工程监理工作经验交流和组织质监人员和监理人员的业务培训。
第十二条 质监分站的职责由质监站根据本暂行规定制定。
第十三条 从工程招投标到工程保修期结束，为水运工程建设项目质量监督期。
第十四条 在质量监督期内建设单位应向主管质监站提供下列文件及资料：
一、开工前
（一）初步设计的批复文件，施工合同副本，全套施工图纸，地质勘察资料等有关资料。（施工图纸、地质勘察资料在工程竣工后返回发送单位）
（二）《监理合同》副本、监理工作计划、监理试验室的装备和试验人员清单，监理单位和监理人员的资质证明。
（三）施工单位工地试验室装备和人员清单，参加施工的主要技术负责人、质量自检程序和人员名单。
（四）施工组织设计。
二、开工后
（一）设计交底及施工图纸汇审报告。
（二）施工过程中重大变更通告。
（三）工程自评资料及有关工程竣工验收资料。
第十五条 建设单位在进行招标工作前，应与主管该地区的水运（港口）工程质量监督站联系，填写《水运工程质量监督登记表》（表一），办理监督手续，同时确定投标单位资格。
建设单位在报送《开工报告》的同时，应向质监站报送第十四条第一款所列资料；质监站应在两周内对所收资料及现场进行核实，确定该工程的质量监督人员，制定工程质量监督计划，填发《水运工程质量监督通知书》（表二），送建设、设计、施工、监理单位和当地建设银行。
第十六条 工程施工中，质监站按《水运工程质量监督通知书》的内容开展质量监督工作。
（一）对实行施工监理的项目，质监站要对现场监理机构的工作程序、试验室、检测试验方法及工作质量进行监督检查；随机抽查工程质量和检测试验数据，填发《水运工程质量监督抽查意见通知书》（表三）；对于重大工程质量问题要求建设单位和监理单位按照合同或有关规定及时处理，处理方案及结果应报质监站，经质监站复查合格后方可进行下道工序。
（二）对未实行施工监理的工程项目，质监站要作到三步到位（即基础工程、主体工程、竣工验收），并对隐蔽工程，特别是影响使用功能、安全性能的重要部位及主要施工工序进行抽查，对工程主要预制混凝土构（配）件及外购件进行监督抽查，填发《水运工程质量监督抽查意见通知书》，按有关工程质量检验评定标准进行抽验，评定工程质量。
（三）无论工程项目是否实行监理，质监站均应定期对施工单位的质量保证体系和规章制度执行情况进行检查；对非法转包、分包的原合同单位，有权处以罚款并勒令转包、分包单位退场。
（四）对不按批准设计文件组织施工，不执行技术规范、操作规程，管理工作混乱造成施工质量低劣的施工单位，质监站可令其返工、停工整顿，并处以罚款。如果施工单位拒不执行，质监站可视其情节有权通知建设单位和建设银行停付工程款，中止施工合同，直至建议主管部门吊销其资质证书。
因工作失职、渎职而造成工程质量事故的监理人员，质监站有权要求建设单位予以辞退、调换。对无证监理或越级监理的单位和个人，质监站有权要求建设单位予以清退。
第十七条 工程完工后，由质监站对工程质量进行鉴定，并签发《水运工程质量鉴定书》（表四）。未经质监站鉴定或鉴定不合格的工程不能组织竣工验收，不能交付使用。
质监站参与竣工验收，负责组织对工程质量的评定，并提出工程质量评定意见。
第十八条 工程保修期，质监站受理对工程质量问题的投诉。
第十九条 质监站根据本规定处以罚款的金额范围为500元至5000元，所有罚款只能用于奖励优质工程，要求单独立帐，专款专用。
第二十条 质监站根据监督工作需要，有权使用、调阅监理单位、施工单位与工程有关的技术资料和检测试验报告，有权对受监工程的各个部位拍照和录相。
第四章 管理与经费
第二十一条 工程质量监督工作以预防为主，坚持科学性、公正性、按程序办事，用数据说话，公开办事制度，公开处理结果。
第二十二条 各级质监站的年度监督计划，年度工作总结及大中型工程项目、重点工程项目的监督情况，应及时报上级交通主管部门和上级质监站。
第二十三条 质监人员必须认真学习和贯彻执行国家有关建设工程质量的方针、政策、法规和质量标准。坚持原则，秉公办事。主管部门和上级质监站对工作成绩突出的质监站和人员，给予表彰、奖励；对玩忽职守、以权谋私等违法乱纪或因监督失误造成重大工程质量事故的责任者，视情节可调离质监岗位，给予行政处分和经济处罚，直至追究刑事责任。
第二十四条 质监人员的工作岗位主要在施工现场，劳动保护、福利待遇由其行政主管部门参照当地施工现场质量检查人员的标准确定。
第二十五条 水运工程质量监督和检测按国家有关规定收取费用。质监费的费率为受监工程概算的千分之一点五至千分之二点五；经济特区及邻近地区，可略高于当地建筑工程质量监督站监督收费的有关规定。土建工程参照当地建筑工程质量监督站监督收费的有关规定。
质监站为独立核算、非盈利性的事业单位，当所收取的质监费不能满足开展质监工作需要时，由其主管部门或挂靠单位行政拨款予以解决。
第二十六条 工程质量监督费应在当地建设银行单独开户。质监费主要用于监督工作的日常经费开支以及购置检测仪器、设备和交通工具等，专款专用，任何单位不得挪用。
第五章 附 则
第二十七条 各省、自治区、直辖市交通主管部门可根据本暂行规定制定实施细则。
第二十八条 本暂行规定由交通部基本建设工程质量监督总站负责解释。
第二十九条 本暂行规定自发布之日起施行。原《交通部基本建设工程质量监督管理暂行办法》同时废止。
表一 水运工程质量监督登记表
----------------质量监督站：
----------------工程项目的招标工作即将开始，按照交通部《水
运工程质量监督暂行规定》和----------------的要求，现提供该工程
项目的工程概况和竞标单位的资质情况，请予以办理监督手续。
附件一：工程概况
申请单位（公章）
年 月 日
附件：工 程 概 况
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| 工程名称| |
|----------|----------------------------------------------------|
| 工程地点| |
|----------|----------------------------------------------------|
| 建设依据| |
|----------|----------------------------------------------------|
| 建设单位| |
|----------|----------------------------------------------------|
|负 责 人| |联系人及电话| |
|----------|----------------------------------------------------|
| 设计单位| |
|----------|----------------------------------------------------|
|设计负责人| |联系人及电话| |
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|计划开、竣工日期| |工程概算| |
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|工程| |
|技术| |
|标准| |
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|工 | |
|程 | |
|概 | |
|况 | |
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表二
编号--------
水运工程质量监督通知书
工程名称
监督单位
一九 年 月 日
根据交通部《水运工程质量监督暂行规定》和------------
----------------规定，--------------------------------------
工程将由我站进行质量监督。我站将按下述计划由--------------监
督工程师、----------监督员对该工程进行质量监督。本项目监
督负责人为--------------。
注：
1．本通知书由质量监督站审核建设单位上报材料后，结合工程实际，制定监督计划并填写。送相关建设、设计、施工、监理单位各一份，质监站留存两份。
2．监督工作计划主要包括以下内容：
（1）监督依据：有关技术规范，验评标准及工程合同等。
（2）监督人员工作划分及主要职责。
（3）监督方式、方法、步骤时间安排（或抽查）。
（4）对建设、设计、施工、监理单位配合质量监督的要求。
3．表格不够时可附页。
监督工作计划
（站章）
监督负责人：
年 月 日
表三 水运工程质量监督抽查意见通知书
工程名称 编号
施工单位
监理单位
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| 质量情况及处理意见： |
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|监督人： 年 月 日 |
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| 处理结果： |
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| 施工负责人： 监理负责人： |
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注：本通知发施工单位3份，2份作为回执。发监理单位1份。
表四 水运工程质量鉴定书
证书编号
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| 工程名称| |
|----------|----------------------------------------------|
| 工程地点| |工程概算| |
|----------|----------------------------------------------|
| 质量检验| |
| 评定标准| |
|----------|----------------------------------------------|
| 建设单位| |
|----------|----------------------------------------------|
| 设计单位| |
|----------|----------------------------------------------|
| 施工单位| |
|----------|----------------------------------------------|
| 监理单位| |
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|开竣工时间| |初验等级| |
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| 鉴 定 意 见 |
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| 核定质量等级 （站章） |
| 鉴定负责人： 年 月 日 |
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注：本鉴定书送建设、设计、施工、监理单位各一份，质监站存档一份。
中国房地产证券化的法律思考
王晓君*
内容提要：
资产证券化是20世纪70年代以来最重要的金融创新之一，它通过巧妙的设计，将流动性差的资产转化为流动性好的债券，借以融通资金。目前，我国资本市场的发育不完善，融资渠道比较狭窄，尤其体现在房地产融资渠道多年来的单一性上，这造成了两个尴尬的境地，一是房地产资金筹集进入一个瓶颈状态，二是银行长期背负巨额的不良资产。“121”文件 的出台更加使房地产银行贷款的途径缩水，资本市场不得不创造新的金融工具以适应趋于恶劣的投资环境。房地产证券化就无疑是拓宽房地产融资渠道的一个新的工具性创新，随之迩来的将带动整个市场和体制的创新。房地产证券化就是将房地产投资直接转化为证券形态，它包括抵押债权证券化和项目融资证券化。国外房地产发展的经验表明：房地产证券化是发展房地产市场最为有效的手段。我国房地产业的发展不容乐观，笔者认为房地产证券化作为突破房地产融资的瓶颈现状，带动整个资产证券化的良性运作，是值得提倡的一种金融创新，但于经济环境、法律框架等方面的限制，我国实施资产证券化业务还面临许多障碍。本文旨在对房地产证券化作粗浅的探讨的基础上，以期抛砖引玉。
关键词：房地产 资产证券化 房地产证券化 房地产立法
一、前言
资产证券化源于７０年代美国的住房抵押证券，随后证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产，并于８０年代在欧美市场获得蓬勃发展。９０年代起，资产证券化开始出现在亚洲市场上，特别是东南亚金融危机爆发以后，在一些亚洲国家得到迅速发展。 资产证券化（包括不良资产证券化和房地产证券化）是近30年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新和金融工具，是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物。通俗地讲，资产证券化就是把缺乏流动性，但具有预期稳定现金流的资产汇集起来，形成一个资产池，通过结构性重组，使之成为可以在金融市场上出售和流通的证券，据以融资的过程。 目前在我国存在大量的可用于资产证券化的资产，例如房地产基础设施的建设、房地产抵押贷款等。资产证券化尤其使房地产证券化在我国具有广阔的发展空间，我们应当充分把握这一机会，在拓宽溶资渠道和完善资本市场的同时，建立良好的政策法律环境和投资环境。 2003年 6月5日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即“121号文件”，以控制房地产信贷风险，其中的核心内容有： 房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％；商业银行发放的房地产贷款严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。这好比把造成银行不良资产的紧箍咒转嫁给了房地产开发商，使房地产融资渠道单一的窘境雪上加霜。加快房地产证券化的发展以激活资本投资市场势在必行，启动相关的专项研究和政策法律的研究也就显得尤为重要。
二、房地产证券化的含义、性质和特征
（一）房地产证券化的含义和性质
以住房抵押贷款证券化为代表的房地产证券化最早出现于上个世纪70年代的美国。房地产证券化（Real Estate Securitization），是指把流动性较低的、非证券形态的房地产的投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权和债权。主要包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。房地产投资权益证券化即商业性房地产投资证券化。
因为证券化本身就是一个非常宽泛的概念，而且目前也没有关于资产证券化的权威法律定义，所以理论界对房地产证券化的理解也存在着很大的分歧：
有的学者认为房地产证券化是指通过发行股票或公司债券进行融资的活动，包括直接或间接成为房地产上市公司，从而使一般房地产企业与证券相融合，也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业，从而使上市公司与房地产业结合，发行股票或债券。这种观点意味着房地产证券化，既可以解决开发企业流动资金不足的问题，又可分散房地产开发投资的风险。有的学者认为房地产证券化是指房地产开发项目融资的证券化，即以某具体的房地产开发项目为投资对象，由投资方或开发企业委托金融机构发行有价证券筹集资金的活动。
实际上，房地产证券化产生的背景及实践表明，房地产证券化是指房地产投资由原来的物权转变为有价证券的股权或债券，是指房地产投资权益的证券化和房地产抵押贷款的证券化，而并非房地产开发企业发行股票或债券的筹资活动，也不是房地产开发项目融资证券化。
房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，其具体形式可以是股票、债券，也可以是信托基金与收益凭证等。因为房地产本身的特殊性，其原有的融资方式单一，房地产证券化是投资者将对物权的占有和收益权转化为债权或股权。其实质上是物权的债权性扩张。房地产证券化体现的是资产收入导向型融资方式。传统融资方式是凭借资金需求者本身的资信能力来融资的。资产证券化则是凭借原始权益人的一部分资产的未来收入能力来融资，资产本身偿付能力与原始权益人的资信水平被彻底割裂开来。
与其他资产证券化相比，房地产证券化的范围更广，远远超出了贷款债权的证券化范围。贷款证券化的对象为贷款本身，投资人获得的只是贷款净利息，然而，房地产投资的参与形式多种多样，如股权式、抵押式等等，其证券化的方式也因此丰富多彩，只有以抵押贷款形式参与的房地产投资证券化的做法才与贷款证券化相似，其他形式的证券化对象均不是贷款本身，而是具体的房地产项目。所以房地产证券化包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。
房地产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的结构性融资行为。
房地产投资权益的证券化 又称商业性房地产投资证券化，是指以房地产投资信托为基础，将房地产直接投资转化为有价证券，使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。
房地产证券化的两种形式一方面是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众，即出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款；另一方面是从非金融机构出发，房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。
总之，房地产证券化是一种资产收入导向型融资，以房地产抵押贷款债券为核心的多元化融资体系，泛指通过股票、投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化。其宗旨是将巨额价值的房地产动产化、细分化，利用证券市场的功能，实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化，为房地产市场提供充足的资金，推动房地产业与金融业快速发展。它既是一种金融创新，更是全球性经济民主化运动的重要组成部分。
（二）房地产证券化的特征
1、基础资产的法律形式是合同权利。无论是房地产抵押贷款债权的证券化还是房地产投资权益证券化，在证券化过程中，基础资产都被法律化为一种合同权利。
2、参与者众多，法律关系复杂。在整个证券化过程中，从基础资产的选定到证券的偿付，有众多的法律主体以不同的身份参与进来，相互之间产生纵横交错的法律关系网，其涉及面之广是其他资产证券化所不能及的。借款人和贷款人之间的借贷法律关系，委托人和受托人之间的信托关系，SPV（特设机构）和原始权益人的资产转让关系，SPV和证券承销商的承销关系，还有众多的中介机构提供的服务而产生服务合同关系等等，一个证券化过程中，有着多种多样的法律关系，牵涉国家方方面面的法律规定。任何一个法律规定的忽视都将影响证券化的实施效果。
3、独特的融资模式。这主要体现在两个方面，一方面体现在融资结构的设计上。房地产证券化的核心是设计出一种严谨有效的交易结构，通过这个交易结构来实现融资目的。另一方面体现在负债结构上。利用证券化技术进行融资不会增加发起人的负债，是一种不显示在资产负债表上的融资方法。通过证券化，将资产负债表中的资产剥离改组后，构造成市场化的投资工具，这样可以提高发起人的资本充足率，降低发起人的负债率。
4、安全系数高。在由其他机构专业化经营的同时，投资者的风险由于证券化风险隔离的设计，只取决于基础资产现金流的收入自身，非以发起人的整体信用为担保，并且和发起人的破产风险隔离，和SPV（特设机构）的破产风险隔离，SPV或者是为证券化特设一个项目一个SPV，或者对证券化的基础资产实行专项管理，SPV的经营范围不能有害于证券化，对基础资产的现金流收入委托专门的金融机构专款专户。这种独特的设计降低了原有的风险，提高安全系数。另外，证券化的信用级别也不受发起人影响，除了取决于自身的资产状况以外，还可以通过各种信用增级手段提高证券化基础资产的信用级别，降低风险，提高安全性。而且，房地产证券具有流通性，可以通过各种方式流通，提早收回投资，避免风险的发生。
5、证券品种多样化，适合于投资。房地产证券本身就根据不同投资者的不同投资喜好设计了品种多样：性质各异的证券，有过手证券，有转付证券，有债券，有收益凭证，等等。
6、政策性强。房地产证券化之所以起源于美国，是和美国政府的推动作用分不开的。众所周知，美国是崇尚市场机制的国家，但与其它经济金融部门相比，房地产市场是美国政府干预较深的一个领域。一方面通过为抵押贷款提供保险和发起设立三大政府代理机构--联邦国民抵押贷款协会、联邦住房抵押贷款公司以及政府抵押贷款协会参与到证券化业务中来，直接开展住宅抵押贷款证券化交易，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。另一方面它则通过制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展：美国政府调整了法律、税务、会计上的规定和准则，包括通过《税收改革法案》；以FAS125规则替代FAS77规则，重新确定了“真实销售”的会计标准；通过了FASIT立法提案等等。所以，房地产证券化市场受政府政策导向影响大。
三、海外房地产证券化的立法体例
海外房地产证券化的法律规定，从体例上看，可以分为分散立法型和统一立法型，这两种体例跟各自的国情是紧密联系的。
（一）分散立法型国家的法律规定。
1、美国关于房地产证券化的法律规定。
美国是最早进行房地产证券化的国家，在法律制度方面积累了非常丰富的经验，其主要立法有：1933年的《证券法》、1934年的《证券交易法》。 1940年《投资公司法》。 在房地产投资信托方面，应当说，《投资公司法》与1935年《公用事业控股公司法》、1939年《信托契约法》、1940年《投资顾问法》，都成为日后投资公司经营房地产投资信托业务管理规则的基本框架。《第125号财务会计准则》（FAS125）、《转让、提供金融资产服务及债务清除之会计处理》。 两法采用金融合成分析法，改变过去对“真实销售”只“重形式轻实质”的缺陷，该法还对房地产证券化中的会计报表及其报表合并等问题作了详细规定，有利于保护投资者的合法权益。在地产投资信托方面，正式开创了REIT。
2、英国关于房地产证券化的法律规定。
英国自1987年开始发行按揭支撑证券，在抵押贷款市场，通过证券化的资产建立出借机构。例如国家房屋贷款有限公司、私人抵押有限公司。英国的抵押支撑证券通过建筑保险、人寿保险和抵押赔偿单进行组合。银行、机构投资者和海外投资者是英国证券化市场的主要投资者。在法律方面，英国1986年《建筑团体法》中“适宜抵押公司”指导建筑团体发行抵押支撑证券；1991年《流动资产咨询注解》鼓励建筑团体在抵押支撑证券市场的投资；1989年2月《贷款转让与证券化准则》由英格兰银行颁布，起到了宏观调控与监督的作用；此外《关于统一国际资本衡量和资本标准的协议》、《1986年财政支付法》、《1974年消费者信用法》、《1989年公司法》、《披露草案42》和《披露草案49》，在众法之间既有鼓励房地产证券化也有约束的作用。
3．采用分散型立法的国家和地区还有法国、德国、澳大利亚、加拿大和我国香港地区。
（二）统一立法型国家的法律规定。
1、日本关于房地产证券化的法律规定。
日本的房地产证券化起步于80年代中后期，当时在法律上还存在着诸多限制，致使该产品无法在市场上广泛开展，直到1997年金融风暴后，日本金融市场受到重击，在残酷的现实环境催迫下，1998年通过《特殊目的公司法》，并于2000年修正为《资产流动化法》，至此，才为日本证券化市场的全面开展扫清了法律上的障碍。 此外，在日本推动金融资产证券化的同时，我们仍然不能忽视以下法律在证券化中的作用：《抵押证券法》、《抵押证券业规制法》、《信托法》、《信托业法》、《特定债权事业规制法》。这些法相较《资产流动化法》来说，虽然更分散，但仍然具有补充适用的价值。
2、韩国关于房地产证券化的法律规定。
韩国的资产证券化实践主要出现在1997年金融危机之后，这之前基本未开展资产证券化业务，也没有制定相关的法规，而仅允许离岸资产的跨国界证券化。金融危机爆发后，韩国的金融业暴露出许多问题，在严格的金融监管下，韩国的金融机构都在尽力通过提高资本充足率来改善它们的安全性，金融机构进行有效的资产负债管理的重要性变得更加突出。随着金融改革和调整的深化，韩国政府希望通过证券化的方式来清除不良贷款，以最大限度地降低对整个社会的冲击。于是在1998年7月就颁布了《资产证券化法案》，该法从立法预告到法案生效，历时仅2个多月。
3、采取统一立法型的国家和地区还有印尼、马来西亚、泰国和我国的台湾地区。
四、我国推行房地产证券化的必要性和可行性
（一）我国房地产证券化的发展现状
房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战，而证券化却在竞争中得到了迅速发展，成为国际金融创新的三大主要趋势之一。在金融证券化浪潮中，房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。
1、房地产抵押债权证券化的发展现状
房地产证券化从银行金融机构的角度看，表现为金融机构出于单纯的融资目的，将其拥有的房地产抵押权即债权分割成小单位的有价证券面向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金流通市场，称之为房地产二级抵押市场。从我国目前的实际情况来看，抵押债权证券化的发展尚为一片空白。主要表现为：(1)抵押贷款的规模很小。拿中国建设银行来讲，该行房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7％，占总行贷款总额的比例还不到1％。由于没有相当规模的抵押贷款积累，抵押债权的证券化便难以推行；(2)我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。我国的住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷一还款的简单循环阶段，由此决定了抵押贷款资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进一步发展。
2、房地产投资权益证券化的发展现状
