湖南工业大学法律系
作者：王令、谷毅博
引言：伴随着房地产业近些年的火暴发展。与此相关的各个利益集团也逐步壮大，或多或少的影响着中国房地产的立法。本问通过对我国现阶段立法现状的描述，说明了房地产法律、法规的必要，并着重分析了各利益集团利益取向及对立法的态度。最后在对各个利益集团矛盾的比较中，笔者提出了关于协调矛盾，加速房地产立法的建议。
关键词 ：立法现状 利益集团 各利益集团之间的矛盾及立法要求
（一）中国的立法现状
中华民族是一个重视家的民族，有所成就的人最终想到的是安家乐业。随着国民经济的发展，人们对生活品质的要求越来越高，而不断提高的工资和时下流行的银行信贷业务也使中国人“安居”梦想越来越现实。而这消费增长点也刺激了中国房地产业的迅速发展，甚至在一些地方出现了过热的迹象，有“泡沫”的倾向。
针对中国房地产业出现的这些现象，现在并没有完善的法律来规范这一市场。中国相继制定了一些法律、法规，形成了以《土地管理法》和，《城市房地产管理法》为核心、系列单行法规并列、诸多规章相补充法律体系框架。但是这些法律多以原则性为主，缺乏可操作性和协调性。法律、法规中的冗杂、重复现象也很普遍。而且这些法律存在很大的滞后性，对于现在中国房地产业中出现的纠纷等问题没有很准确的法律依据。因此，新的房地产法的制定迫在眉睫。那么，哪些因素会对新法的出台产生影响呢？笔者认为现在有四个大的利益集团会对新法的制定产生很大影响。它们是政府、开发商、消费者、银行。让我们分析一下各个利益集团现在是怎样获得各自的利益的。
（二）各个利益集团
在房地产业中，政府会通过税收实现自己的利益。由于种种历史原因，我国对房屋和土地基本上是分别征税。所以所说的房地产税，实际上是房产税和地产税的总称。房产税包括调节税、房产税、契约、印花税；土地税包括土地使用税、土地增值税、销售不动产税。如果加上房地产企业应该交纳的全部税种来看，还包括5个税种和一个1个附加。的确，在房地产业中，政府会通过税收取得大量的财政收入。有报告说，北京2003年的GDP增长有30%以上来自房地产，2004年的固定投资有50%以上来自房地产。
解决居民住房问题是当前房地产业的首要问题。而政府作为经济的宏观调控者对房地产业是如何引导的呢？政府对居民买房进行补贴，体现在政策上就是福利分房。政府希望通过行政干预来保证 “居者有其屋”，维护社会的稳定。
开发商在房地产业中扮演着很重要的角色。据统计，在房产价格构成中，土地费用占到了20%，市政公用设施配套费用占到20%，相关税费占到10%---15%，这样看来，交给政府的各方面税款占到了房产价格的 50%以上，开发成本势必增加。而建设成本一般又占到房价的40%左右。这样，开发商的利润就会减少。为了保证自己的利益，开发商会提高房价。或是通过加大商品用房、高档房的建设来谋取更大的利益空间。而这种方式的结果很可能是造成消费者的购买力下降。最终，危及的还是开发商的利益。所以，笔者认为在新的房地产法制定中，开发商这一利益集团急需通过这一新法来调整税费制度，降低开发成本，规范政府活动，减少强制措施对开发商的影响。
一般消费者都希望政府尽可能地实施福利分房，减少自己的买房支出。而有能力购买商品房的消费者，对房屋周围的环境，物业方面的要求极高，但这些通常是在消费者购房之前已经由开发商决定了。所以消费者希望通过立法增加开发商在建设过程中保护环境和可持续发展的内容，同时还要求法律协调好开发商与物业之间的关系，明确责任。减少业主和物业之间的纠纷。
中国的房地产为什么能这么“蓬勃”的发展呢？谁提供给开发商大量的资金投入呢？答案就是我国的各大银行。开发商可以通过直接借贷来筹集到自己的建房资金。因为借贷的偿还利息很高，银行也乐于将资金借贷。这样，开发商就有了稳定的投入资金来源。当然，随着现在信贷消费的风行，“按揭”买房也成为一种时尚。大量的商品房的消费人群就是采用这种方式来实现自己的住房愿望的。
事实上，在中国信贷消费这一点上，存在着审查不严格，有证明就借贷的现象。也正因此，许多人加入了投机和买房的行列，在“羊群效应”下，投机和投资者不断增加，导致泡沫产生。一旦泡沫破裂，房价下跌，形成恶性循环。房子成了负资产，很多人会抛房，银行接收的是贬值的房产，这就会冲击整个金融体系。
笔者认为，各银行已经意识到这个问题，但是在高额的利息诱惑下，都希望可以分到信贷收入这块蛋糕。所以，在新的房地产法颁布的同时，相关的金融方面的立法也能出台来补充新法，应该是各大银行的希望所在吧。
（三）各个利益集团的矛盾与立法建议
综合看了各个利益集团的利益取向和对立法的需求，我们可以横向比较一下他们之间的矛盾，更直观的看出当前房地产立法中的一些不和谐之处，提出解决方法。
从税收方面来看，政府应该很满意现在的房地产税的收入现状，大量的财政税收不仅使得各种政府计划能够顺利进行，而且也提高了政府工作人员的福利。从更功利的角度来说，财政收入的多少与该政府的政绩也是有直接关系的。所以政府当然是希望维持现在的冗杂的税收政策，而这就与开发商的利益产生了冲突。上文已经说过，由于税收成本的过高，开发商的利益已经受到了很大的损害。最坏的结果就是开发商减少建房，那么政府也将减少大量的财政收入。所以这个反应也是连锁的，那么新的立法中应该怎样协调这两者之间的矛盾呢？笔者认为，应该出台一部完善的，专业的法律。改变现在法律冗杂、重复的现状，在税收方面，减少税种，规范税收标准。
这部法律在福利分房方面也应该有一个明确的标准。因为这一政策，涉及到了四大集团的利益。政府为了维持社会稳定，希望通过这一立法缓解现在住房紧张的状况。所以它希望通过法律可以约束开发商，使其能够建造足够的经济型住房，而不是为了增加自己的利益中间，把大量的资金投入到商品房和中高档房的建造中。但是，政府应取得的税收并未减少。这样的话，开发商的利益又受到了损害。会大大减小它的投资热情，最后可能会出现各种类型的住房都紧缺的现象。因此，笔者认为，在这一方面，我国应该借鉴新加坡现在实行的住房措施，以立法的形式确定一个标准，比如工资收入。一定的工资标准之下可以享受福利分房，而超过了这一标准，就应该自己购买商品房。这样既保证了广大居民的利益，也确保了开发商的利益，政府也会有稳定的财政收入。
在开发商与消费者之间存在的很大的矛盾，出了房价之外就是居住环境和物业管理方面。事实上，这两年的关于这些方面的纠纷也是曾出不穷。因此，关于这一方面的立法也在人们的期待中。笔者也认为，中国应该在新的房地产法中加大这一方面的比重。明确开发商、物业和消费者之间的权利与义务。若出现纠纷时，消费者可以明确索赔对象，能够提高诉讼效率，减小诉讼成本。对于居住环境方面的要求，开发商基于成本考虑，很少关注这一方面，这对于消费者是很不负责的。当然这也成了购房后开发商与消费者纠纷的一个重要原因。为了减少这种情况的发生，笔者同样认为应该在新的法律中增加保护生态和资源可持续发展的内容。除此之外，笔者认为辅助新房地产法的实施的其他的相关法律的制定同样重要。比如，针对现在的信贷业务方面，关于金融方面的立法势在必行。在这方面的立法中，要完善信贷方面的立法，严格申请条件，从而减小金融体系承担的风险。
在具体的立法工作中，笔者认为必须割断权力和利益的纽带，真正的贯彻全心全意为人民服务的宗旨。那么，我们可以参考西方的立法助理制度，建立我国自己的法律专家、实际专业人士和有关专家组成的专业常设立法机构。这样，既可以在技术上有提高，而且也加强了新法的可操作性。最大的好处是做到了公平、公正，使法律更加客观，能更好的协调各利益集团的利益。
参考文献：
1． 李延荣主编 《房地产管理法》 中国人民大学出版社
2． 宋宗宇 黄锡生主编 《房地产法学》 重庆大学出版社
鞍山市重大危险源安全监督管理办法
辽宁省鞍山市人民政府
鞍山市人民政府令第153号
《鞍山市重大危险源安全监督管理办法》业经2006年5月23日鞍山市第十三届人民政府第64次常务会议通过，现予公布，自2006年8月1日起施行。
市长：谷春立
二○○六年六月十六日
鞍山市重大危险源安全监督管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强对重大危险源的监督管理，预防事故发生，保障人民群众生命财产安全，根据《中华人民共和国安全生产法》、《辽宁省安全生产监督管理规定》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 市、县（市）区人民政府安全生产监督管理部门及相关部门对重大危险源的监督管理以及生产经营单位对重大危险源的监控适用本办法。
第三条 本办法所称重大危险源，是指长期或者临时生产、搬运、使用或者储存危险物品，且危险物品的数量等于或者超过临界量的生产装置、设施或场所。
第四条 市、县（市）区人民政府安全生产监督管理部门，负责对生产经营单位的重大危险源实施综合监督管理。
公安、消防、质监、交通等负有安全生产监督管理职责的相关部门，按照各自的职责分工，对生产经营单位的重大危险源实施监督管理。
第五条 存在重大危险源的生产经营单位，其主要负责人全面负责本单位重大危险源的安全管理与监控工作。
第六条 对重大危险源存在的事故隐患以及生产经营单位在安全生产方面的违法行为，任何单位或者个人均有权向安全生产监督管理部门及负有安全生产监督管理职责的相关部门举报。
对于在重大危险源安全监督管理工作中做出突出贡献的单位和个人，市、县（市）区人民政府或有关部门应当给予奖励。
第二章 登记、评估和备案
第七条 生产经营单位应当根据现行《中华人民共和国国家标准重大危险源辨识》（GB 18218-2000）等有关标准和国家安全生产监督管理部门的有关规定，对本单位下列生产装置、设施或场所进行辨识，属于重大危险源的，应当进行登记，并建立重大危险源安全管理档案。
（一）罐区（贮罐）；
（二）库区（库）；
（三）生产场所；
（四）压力管道；
（五）锅炉；
（六）压力容器；
（七）煤矿（井下开采）；
（八）金属非金属地下开采；
（九）尾矿库。
第八条 重大危险源安全管理档案应当包括以下内容：
（一）重大危险源安全评估报告；
（二）重大危险源安全管理制度；
（三）重大危险源安全管理与监控实施方案；
（四）重大危险源监控检查表；
（五）重大危险源应急救援预案和演练方案；
（六）重大危险源报表。
第九条 生产经营单位应当至少每3年对本单位的重大危险源组织进行一次安全评估。国家对评估期限另有规定的，从其规定。
安全评估工作可以由生产经营单位组织具有国家规定资格条件的安全评估人员进行，也可以委托具备国家规定资质条件的中介机构进行，评估工作结束后，应当出具《重大危险源安全评估报告》。《重大危险源安全评估报告》应当数据准确，内容完整，建议措施具体可行，结论客观公正。
第十条 《重大危险源安全评估报告》应当包括以下内容：
（一）安全评估的主要依据；
（二）重大危险源的基本情况；
（三）危险、有害因素辨识；
（四）可能发生的事故种类及严重程度；
（五）重大危险源等级；
（六）防范事故的对策措施；
（七）应急救援预案的评价；
（八）评估结论与建议等。
第十一条 市属以上生产经营单位，应当将《重大危险源安全评估报告》报送市安全生产监督管理部门备案；县（市）、区所属生产经营单位，应当将《重大危险源安全评估报告》报送县（市）、区安全生产监督管理部门备案。
第十二条 在与重大危险源相关的生产过程、材料、工艺、设备、防护措施和环境等因素发生重大变化，或者国家有关法律、法规、标准发生变化时，生产经营单位应当对重大危险源重新进行安全评估，并将《重大危险源安全评估报告》及时报送安全生产监督管理部门备案。
第十三条 生产经营单位应当在每年3月31日前，填写《重大危险源报表》，报送安全生产监督管理部门备案。
对新产生的重大危险源，生产经营单位应当及时报送安全生产监督管理部门备案；对已不构成重大危险源的，生产经营单位应当及时报告安全生产监督管理部门核销。
第十四条 按照重大危险源的种类和能量在意外状态下可能发生事故的最严重后果，重大危险源分为以下四级：
（一）一级重大危险源：可能造成特别重大事故的；
（二）二级重大危险源：可能造成特大事故的；
（三）三级重大危险源：可能造成重大事故的；
（四）四级重大危险源：可能造成一般事故的。
重大危险源的具体等级认定按照国家有关标准执行。
第十五条 县（市）、区安全生产监督管理部门应当及时将一、二、三级重大危险源按照国家有关规定报市安全生产监督管理部门备案。
第三章 管理与监控
第十六条 生产经营单位应当成立重大危险源安全管理组织机构，建立健全重大危险源安全管理规章制度，落实重大危险源安全管理与监控责任制度，明确所属各部门和有关人员对重大危险源日常安全管理与监控职责，制定重大危险源安全管理与监控实施方案。
第十七条 生产经营单位的决策机构或主要负责人、个人经营的投资人应当保证重大危险源安全管理与监控所需资金的投入。
第十八条 生产经营单位应当对从业人员进行安全教育和技术培训，使其全面掌握本岗位的安全操作技能和在紧急情况下应当采取的应急措施。
第十九条 生产经营单位应当将重大危险源可能发生事故的应急措施，特别是避险方法书面告知相关单位和人员。
第二十条 生产经营单位应当在重大危险源现场设置明显的安全警示标志，并加强对重大危险源的监控和对有关设备、设施的安全管理。
第二十一条 生产经营单位应当对重大危险源中的工艺参数、危险物质进行定期检测，对重要的设备、设施进行经常性的检测、检验，并做好检测、检验记录。
第二十二条 生产经营单位应当对重大危险源的安全状况和防护措施落实情况进行定期检查，做好检查记录，并按季度将检查情况报送安全生产监督管理部门。
第二十三条 对存在事故隐患的重大危险源，生产经营单位必须立即整改；对不能立即整改的，必须采取切实可行的安全措施，防止事故发生，并及时报告安全生产监督管理部门。
第二十四条 生产经营单位应当制定重大危险源应急救援预案，并报安全生产监督管理部门备案。应急救援预案应当包括以下内容：
（一）重大危险源基本情况及周边环境概况；
（二）应急机构人员及其职责；
（三）危险辩识与评价；
（四）应急设备与设施；
（五）应急能力评价与资源；
（六）应急响应、报警、通讯联络方式；
（七）事故应急程序与行动方案；
（八）事故后的恢复与程序；
（九）培训与演练。
第二十五条 生产经营单位应当根据应急救援预案制定演练方案和演练计划，每两年进行一次实战演练或模拟演练，并于演练10日前通知安全生产监督管理部门。
第四章 监督与检查
第二十六条 安全生产监督管理部门应当建立重大危险源监控系统和信息管理系统，对重大危险源实施分级监控，并对各类信息实施动态管理。
第二十七条 安全生产监督管理部门应当定期对重大危险源进行专项监督检查。监督检查的内容包括：
（一）贯彻执行国家有关法律、法规、规章和标准情况；
（二）预防生产安全事故措施落实情况；
（三）重大危险源的登记建档情况；
（四）重大危险源的安全评估、检测、监控情况；
（五）重大危险源设备维护、保养和定期检测情况；
（六）重大危险源现场安全警示标志设置情况；
（七）从业人员的安全培训教育情况；
（八）应急救援组织建设和人员配备情况；
（九）应急救援预案和演练工作情况；
（十）应急救援器材、设备的配备及维护、保养情况；
（十一）重大危险源日常管理情况；
（十二）法律、法规、规章规定的其他事项。
第二十八条 安全生产监督管理部门在监督检查中，发现重大危险源存在事故隐患的，应当责令生产经营单位立即排除。在隐患排除前或者排除过程中无法保证安全的，应当责令生产经营单位从危险区域撤出作业人员，暂时停产、停业或者停止使用；隐患排除后，经安全生产监督管理部门审查同意，方可恢复生产经营和使用。
第二十九条 安全生产监督管理部门及负有安全生产监督管理职责的相关部门在监督检查中，应当相互配合、互通情况，并帮助生产经营单位对重大危险源实施有效的管理与监控。
第五章 法律责任
第三十条 生产经营单位存在重大危险源且有下列行为之一的，由安全生产监督管理部门责令限期改正；逾期未改的，责令停产停业整顿，可以并处2万元以上10万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）未对重大危险源登记建档的；
（二）未按规定对重大危险源进行安全评估的；
（三）未对重大危险源进行监控的；
（四）未制定重大危险源应急救援预案的。
第三十一条 违反本办法有下列行为之一，法律、法规、规章有规定的，由安全生产监督管理部门依法予以处罚；法律、法规、规章没有规定的，由安全生产监督管理部门责令限期改正；逾期未改的，处以5000元以上2万元以下的罚款：
（一）未如实报告重大危险源情况的；
（二）未对从业人员进行安全教育和技术培训的；
（三）未按规定将重大危险源可能发生事故的应急措施书面告知相关单位和人员的；
（四）未在重大危险源现场设置明显的安全警示标志的；
（五）未对重大危险源设备、设施进行经常性维护、保养和定期检测的；
（六）拒不接受安全生产监督管理部门依法实施监督管理的。
第三十二条 生产经营单位的决策机构、主要负责人、个人经营的投资人未保证重大危险源安全管理与检测监控必要的设备、设施、资金投入，致使不具备安全生产条件的，依据《中华人民共和国安全生产法》等有关法律、法规责令限期改正，提供必需的资金；逾期未改正的，责令生产经营单位停产停业整顿。
第三十三条 生产经营单位的决策机构、主要负责人、个人经营的投资人未认真履行重大危险源安全管理与检测监控职责，导致发生安全生产事故，尚不构成犯罪的，对有关责任人依据《中华人民共和国安全生产法》等有关法律、法规进行处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十四条 安全生产监督管理部门工作人员因失职、渎职、徇私舞弊或滥用职权，造成重大危险源监督管理失控，导致发生事故的，依法予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条 本办法所称临界量，指对于某种或某类危险物质规定的数量，若生产装置、设施或场所中的危险物质数量等于或超过该数量，则该生产装置、设施或场所定为重大危险源。
第三十六条 本办法自2006年8月1日起施行。
